Aluguer de gabinetes para consultas: contratos, preços e como gerir os horários

O aluguer de gabinetes para consultas tornou-se a forma mais comum de muitos psicólogos, nutricionistas, terapeutas da fala e médicos começarem a trabalhar por conta própria, ou de abrirem um segundo sítio de consulta sem assumirem uma renda inteira. Do outro lado, muitas clínicas têm gabinetes vazios às terças à tarde ou aos sábados de manhã, e alugá-los paga parte das despesas fixas.

O problema é que um aluguer mal combinado dá trabalho a ambos: horários que colidem, rendas que ninguém fatura, dívidas que se acumulam e dúvidas sobre o IVA ou sobre quem responde perante a Entidade Reguladora da Saúde (ERS). Neste guia explicamos as modalidades, os preços praticados em Portugal, o que pôr no contrato e como gerir o dia a dia, tanto para o profissional que procura gabinete como para quem o cede.

As modalidades do aluguer de gabinetes para consultas

Há cinco formas habituais de alugar um gabinete. Nenhuma é melhor em absoluto: depende do volume de consultas e de quanta previsibilidade cada lado quer.

À hora: o profissional paga só as horas que usa. É a forma mais simples de alugar gabinete por horas e de começar sem risco, mas a hora sai mais cara e o horário preferido pode não estar livre. Para quem cede, a ocupação é imprevisível.
Meio-dia ou dia fixo por semana: por exemplo, todas as quintas à tarde, com um valor mensal. O profissional ganha um horário estável e o consultório um rendimento certo; o contra é pagar o período mesmo nas semanas sem consultas.
Mensal fixo: o gabinete fica ao dispor do profissional o mês inteiro, às vezes em exclusivo. Compensa a partir de três ou quatro dias de consultas por semana.
Packs de horas: o profissional compra 10 ou 20 horas adiantadas, mais baratas do que a hora avulsa, e vai gastando o saldo. Quem cede recebe adiantado; quem aluga deve olhar para a validade do pack.
Percentagem da faturação: o consultório fica com uma parte do que o profissional fatura. Isto já não é uma renda, mas uma prestação de serviços ou uma parceria, em que o consultório costuma faturar ao utente e pagar honorários ao profissional. Muda quem fatura, quem responde perante o utente e o enquadramento fiscal. Se é o seu caso, veja como funcionam os honorários dos profissionais.

Quanto custa: preços em Lisboa, no Porto e fora dos grandes centros

Não há uma tabela oficial de preços. Os valores abaixo saem de anúncios e de espaços que publicam preços, consultados a 13 de outubro de 2026, e servem apenas como referência: variam muito com a zona, o equipamento, a receção e o compromisso. Confirme sempre se o preço inclui IVA.

Lisboa e arredores

À hora: entre cerca de 10 € e 15 € em espaços dedicados a profissionais de saúde. A A Sala, em São Bento, anuncia 12 € por hora no gabinete de consultas para psicologia, sem contrato nem caução. Os Consultórios em Lisboa, no Saldanha, anunciam desde 10,20 € por hora com IVA, com receção nos dias úteis. A EMMIM, também no Saldanha, pede 14,88 € mais IVA pela hora avulsa.
Packs de horas: na EMMIM, 10 horas custam 132,25 € e 20 horas 243,43 €, mais IVA, com validade de seis meses. No SENTE, em Carcavelos e Carnaxide, a hora avulsa custa 13 €, que desce para 11 € num pack de 10 horas.
Períodos fixos: no mesmo SENTE, uma manhã fixa por semana custa 65 € por mês, uma tarde 80 € e um dia inteiro 130 €.
Gabinete ao mês: nos anúncios do OLX para o distrito de Lisboa, a maioria dos gabinetes inteiros pede entre 250 € e 650 € por mês, embora muitos anúncios não indiquem o que está incluído.

Porto e arredores

Um anúncio no Imovirtual de um gabinete para terapias no centro do Porto pede 105 € por mês por um pacote de horas.
Nos anúncios do OLX para o distrito do Porto, os gabinetes para consultas e terapias vão de cerca de 150 € a 400 €, com Matosinhos a anunciar consultórios desde 200 € por mês.

Fora dos grandes centros

Fora de Lisboa e do Porto, poucos espaços publicam preços e quase tudo é «sob orçamento». Nos anúncios do OLX para o distrito de Braga, os gabinetes vão de cerca de 100 € a 300 €. Conte com valores mais baixos do que nas duas grandes cidades e peça a proposta por escrito.

O que costuma estar incluído, e o que não

Normalmente incluído: o gabinete mobilado (secretária, cadeiras e, quando faz sentido, marquesa ou cadeirão), a eletricidade, a água, o ar condicionado, a internet e o acesso à sala de espera e às casas de banho.

Às vezes incluído, às vezes pago à parte: a receção dos utentes, o atendimento telefónico, a gestão das marcações, a limpeza entre utilizações, o cacifo para guardar material, o estacionamento e a divulgação no site do espaço.

Quase nunca incluído: o material clínico do profissional, o seu seguro de responsabilidade civil, o software de gestão e o registo próprio na ERS, quando é necessário.

O contrato: arrendamento ou cedência de espaço

Comece por saber que contrato está a fazer, porque isso muda o IVA e as obrigações perante a Autoridade Tributária (AT).

Arrendamento: quem cede limita-se a pôr o espaço à disposição de quem aluga, por um prazo e uma renda. Aplica-se o regime do arrendamento urbano (o Código Civil e o NRAU). O Código Civil exige que o contrato seja feito por escrito (artigo 1069.º), o contrato tem de ser comunicado à AT, e o senhorio paga Imposto do Selo de 10 % sobre a renda de um mês.
Cedência de espaço com serviços: o modelo dos centros de consultórios e da maioria dos alugueres à hora. Além do gabinete, quem cede presta serviços, como a receção, a limpeza ou a gestão das marcações.

Se é inquilino do espaço e quer subalugar um gabinete, leia primeiro o seu contrato: o Código Civil proíbe o arrendatário de ceder o gozo do espaço a outros sem autorização do senhorio (artigo 1038.º), a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (artigo 1088.º) e a cedência tem de ser comunicada ao senhorio no prazo de 15 dias.

Cláusulas essenciais

Seja qual for o modelo, ponha por escrito:

Gabinete e horários: qual o gabinete, que dias e horas
Valor e pagamento: se é adiantado, a data-limite e o que acontece em caso de atraso
Caução e quando é devolvida
Pré-aviso para cada lado terminar o acordo
Cancelamentos: até quando se liberta uma hora sem a pagar, e se as horas de um pack transitam
Seguro e danos: quem responde por danos no espaço e no equipamento
Dados dos utentes: os utentes e os registos clínicos de cada profissional são dele; quem cede não lhes acede
Confidencialidade: regras para a sala de espera, a receção e o arquivo em papel
Serviços incluídos: a lista do que entra no preço

Se a receção do espaço marcar consultas ou tratar dados dos utentes do profissional, esse tratamento é feito por conta dele e deve ficar num acordo de subcontratação, como exige o artigo 28.º do RGPD. O nosso guia prático de RGPD para clínicas desenvolve o tema.

E o IVA?

Segundo o artigo 9.º, n.º 29, do Código do IVA, a locação de imóveis está isenta de IVA. A AT e a Ordem dos Contabilistas Certificados leem esta isenção de forma estrita: aplica-se quando o espaço é posto à disposição de forma passiva. Quando o aluguer inclui serviços que não se separam do espaço, como a receção, a limpeza ou a gestão, tende a ser uma prestação de serviços sujeita a IVA, à taxa normal de 23 % no continente.

Isto pesa para quem aluga: a maior parte dos profissionais de saúde está isenta de IVA nas consultas, ao abrigo do artigo 9.º, n.º 1, e por isso não recupera o IVA da renda, que passa a ser um custo. O enquadramento depende do contrato concreto: confirme-o com o seu contabilista antes de fixar o preço ou de assinar.

Licenciamento e responsabilidade perante a ERS

A ERS mantém o registo obrigatório dos estabelecimentos que prestam cuidados de saúde, ao abrigo dos seus estatutos (Decreto-Lei n.º 126/2014) e da Portaria n.º 150/2015. Segundo as perguntas frequentes da ERS sobre o registo:

A obrigação recai sobre quem explora o estabelecimento e também sobre o profissional que trabalha por conta própria e se assume perante o utente como responsável pelos cuidados que presta.
Quando vários profissionais autónomos prestam cuidados no mesmo espaço, a obrigação de registo recai sobre todos e cada um. A ERS pode aceitar um registo agregado, se uma entidade assumir a responsabilidade e indicar cada profissional como colaborador.
A entidade registada tem de incluir no registo todos os profissionais de saúde que lá trabalham, seja qual for o vínculo.

Na prática, um psicólogo ou um nutricionista que aluga um gabinete, marca os seus utentes e lhes fatura diretamente deve contar com um registo próprio. Como cada caso depende do modelo combinado, confirme com a ERS e com a sua ordem profissional, que também lhe diz se o seguro de responsabilidade civil é obrigatório. E deixe claro ao utente quem o atende e quem lhe passa a fatura.

Para quem cede gabinetes: como não ter trabalho

Calcular o preço

Some os custos do espaço num mês (renda, eletricidade, água, internet, limpeza, seguro e a parte da receção) e divida pelas horas em que o gabinete pode estar aberto. Esse é o mínimo por hora. Compare com os preços da zona, acrescente uma margem para as horas por alugar e dê desconto aos períodos fixos e aos packs, que recebe adiantados.

Evitar conflitos de agenda

O conflito mais comum é a equipa marcar uma consulta no gabinete que alguém de fora alugou para essa tarde. Trate o gabinete como uma sala na agenda e bloqueie o tempo alugado: uma folha de cálculo ao lado acaba sempre desatualizada.

Cobrar, faturar e controlar as dívidas

Cobre os períodos fixos e os packs adiantados; as horas avulsas, no fim do mês ou em cada utilização.
Fature cada renda: com IVA ou com o motivo de isenção, conforme o enquadramento que o seu contabilista confirmar.
Veja, todos os meses, o que está emitido, pago e em atraso, por profissional.

Faltas do profissional

Decida à partida o que acontece quando o profissional cancela em cima da hora. Nos períodos fixos, a regra mais simples é pagar sempre; nas horas avulsas e nos packs, defina um prazo de cancelamento, por exemplo 24 ou 48 horas.

Para quem aluga: checklist da visita

Se procura um aluguer de gabinete de psicologia, de nutrição ou um aluguer de gabinete médico, leve esta lista à visita:

Insonorização: fale em voz normal dentro do gabinete e peça a alguém que ouça do corredor e do gabinete ao lado. Na psicologia, é o ponto mais importante.
Sala de espera: há espaço, é partilhada com outras atividades, os utentes de vários profissionais cruzam-se?
Acessibilidade: elevador, rampas e casa de banho adaptada
Estacionamento e transportes públicos perto
Marcações e telefone: quem atende, quem marca e se a receção dá o seu contacto ou o do espaço
Equipamento: marquesa, balança, cadeirão, armário com chave

Pergunte também: posso ver o contrato antes? Como reservo e cancelo horas? O preço tem IVA? O espaço está registado na ERS?

Sinais de alerta: nada por escrito, preço sem indicação de IVA, sem regras de cancelamento, um gabinete que se ouve do corredor, ou um espaço que quer acesso aos seus utentes sem que isso tenha sido combinado.

Gerir o aluguer no dia a dia

A partir de dois ou três profissionais a alugar, compensa ter três coisas no mesmo sítio:

O gabinete como sala na agenda: cada utilização bloqueia o gabinete, e a equipa vê-o ocupado antes de marcar.
Rendas lançadas sozinhas: períodos fixos, horas do mês e packs prontos a faturar.
Dívidas visíveis: as faturas por pagar com o prazo ultrapassado.

Perguntas frequentes

Quanto custa alugar um gabinete por hora em Lisboa?

Nos espaços que publicam preços, a hora avulsa ronda os 10 € a 15 €, e baixa com os packs e os períodos fixos. Confirme se o valor inclui IVA.

Preciso de contrato escrito?

No arrendamento, o Código Civil exige forma escrita. Numa cedência à hora, muitas vezes aceitam-se as condições da reserva, mas um acordo escrito evita a maior parte dos conflitos.

A renda tem IVA?

O arrendamento simples de um imóvel está isento, pelo artigo 9.º, n.º 29, do Código do IVA. Uma cedência de espaço com serviços, como a receção ou a limpeza, tende a ser sujeita a IVA. Confirme o seu caso com o contabilista.

Posso alugar o meu gabinete a outro profissional?

Sim, se o espaço for seu, ou se o seu contrato de arrendamento o permitir ou o senhorio autorizar por escrito. Confirme também com a ERS se algum registo tem de ser atualizado.

Quem fatura ao utente?

No aluguer, quem fatura a consulta é o profissional, e quem cede fatura a renda ao profissional. Num modelo de percentagem ou de prestação de serviços, é normalmente a clínica que fatura ao utente e paga honorários ao profissional.

E a Medora?

A Medora é um software de gestão clínica feito em Portugal e trata os gabinetes alugados como parte da agenda e da faturação da clínica. Permite:

Alugar gabinetes a profissionais da equipa ou externos; um inquilino externo só precisa de nome, não tem conta na Medora e não conta para o limite de membros do plano
Escolher a modalidade de cada aluguer: valor fixo (semanal, mensal, trimestral, semestral ou anual), à hora ou packs de horas, que descontam cada utilização do saldo
Marcar as utilizações, também com repetição semanal; as datas que colidem com consultas ou outras utilizações ficam de fora e são indicadas
Bloquear o gabinete na agenda enquanto está alugado: na vista por salas, esse tempo aparece como «Alugado» e ninguém marca lá consultas
Ver as rendas por emitir todos os meses e emitir as faturas num clique, uma a uma ou várias de uma vez, enviadas por email ao inquilino
Marcar as faturas como pagas e filtrar as que estão em dívida, com o prazo de pagamento ultrapassado

As faturas das rendas são emitidas na conta InvoiceXpress da própria clínica, como as restantes faturas certificadas.

Há quatro limites a ter em conta. A renda é sempre faturada à parte e não pode ser descontada nos honorários do profissional, por isso a modalidade de percentagem da faturação trata-se com os honorários e não como renda. Cada período de valor fixo é cobrado por inteiro, sem valores proporcionais quando o aluguer começa a meio do mês (pode ajustar o valor antes de emitir). A modalidade fica fixa depois de criar o aluguer: para a mudar, termina-se o aluguer e cria-se outro. E as faturas saem pelo InvoiceXpress: se a renda for de um arrendamento em que o senhorio passa recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças, esses recibos continuam a ser emitidos lá.

O passo a passo está no tutorial como alugar gabinetes a outros profissionais e faturar as rendas. Se a sua clínica junta várias especialidades, veja também como a Medora serve as clínicas multidisciplinares.

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